サラリーマンの区分マンション投資は儲からない！やってはいけない理由を３つ紹介
ここちよ不動産・ヨースケです。
今回の記事では、「区分マンション投資は儲からない！やってはいけない理由３つ」を説明します。
営業電話とか、Amazonギフトがついているセミナーとかの「アレ」だ。
よくかかってきます！
ほとんどのサラリーマンは、受けたことあるのではないでしょうか。
名簿業者が個人情報を売ったりしているからな。
断っても、個人情報を消してもらっても、しらみつぶしでした…
高収入なサラリーマンや公務員、専門職（医者など）をしていたら、ほぼ確実に経験したことがあると思います。
そう、不動産の営業電話・・・
多くは、東京とか大阪の大都会で、ワンルームや1Kのマンションを勧めてきますね。
全く見に覚えのない電話番号から、というパターンが多いです。（06始まり、03始まりなど…）
いきなり、異常に明るい口調で電話口でまくし立てられ、断ろうにもなかなか引き下がってくれず、
へきえきとしてしまった経験がある方も、多いのではないでしょうか。
ワタシもこれまでに、20回か30回くらいかかってきたような記憶…
会社電話、個人電話に関わらず。
迷惑だが、やってる側も一定以上「意味がある」からやってるんやわな。
今回の記事の結論は、「ワンルーム区分マンション投資は、儲からないので絶対ダメです。」ということをお話します。
また、「すでにもっている場合」はもう瀕死なのか？！というと、「必ずしもそうでない、挽回できる可能性がある」という話もします。
さらには、「区分＝悪なのか？」というと、必ずしもそうでもないので、そのサワリも最後に触れますね。
区分マンション投資が儲からない簡単な理由
簡潔に、３つの理由で説明しよう。
1.利回りが低い
まず、このひとことですべての話が終わってしまうのですが、区分マンション投資はそのほとんどが、「利回り」が低いです。
「利回り」とは、不動産投資において「基礎 of 基礎」というような言葉です。
結局いくらで仕入れて、いくら儲かったん？という意味の言葉です。
他の商売で言うところの「粗利率」みたいなものであって、これが低いとシンプルに「儲かってはりませんなぁ」となります。
そして、基準として、ふつう「儲かる不動産投資」というと、その利回りは10%〜20%が当たり前。
ところが区分マンション投資は、詳細に話を聞いていくと、だいたい5%〜7%、ひどいと4%なんてものもあります。
こうなってしまう理由は単純で、仕入れが高すぎるんです。
いい不動産物件というのは、ネットに出た瞬間に蒸発するもの。
本来、とても「取り合い」になるようなものです。
ところが、営業電話がかかってくる。
それはその時点で、「売れ残っている」ということです。
そしてなんで売れ残っているかって、それはシンプルな話で、「高いから」でしょう。
こういった物件は、月に1万でもプラスが出れば良い方で、多くは「月に1〜2万くらい赤字」という状態になります。
やっていることは「事業」なのに、「赤字」というのはシンプルに考えて、問題あり‼のはずです。
2.管理費＋修繕積立金が高い
また区分マンションというものは、他の投資ではあまり発生しない余分な費用が発生します。
それはたとえば、
・修繕積立金（※）
・管理費
・駐車場代
などですね。
（※）修繕積立金は、どのような物件であっても、自主的に貯めておくべきものだ。
ところが、区分マンションでツラいところは、その額を自主的に決めることができず、
管理会社とか自治会が「月2万ね‼」と言った具合で強制的に決めてしまうことだ。
そして管理を任されている側からしたら、
「足りない」という事態だけはあってはいけないと思うのが普通だから、
往々にして高額になる。
修繕積立をするのは、不動産投資をやる以上、どんな物件でも必要ですが、その額を自分で決めることはできません。
また駐車場代は、ほとんどの戸建て投資、アパート投資などでは不要です。
（ふつう、駐車場用土地はセットだから）
またここでいう「管理費」については、これは「マンション全体の管理会社」に対して払うものなので、
区分マンション投資だけでかかってしまう、特別な費用です。
そんなもの（＝マンション全体の管理会社）が存在しない戸建て投資やアパート投資では一切不要のものです。
言葉が同じなのでややこしいが、「自分の物件の入居者とのやり取り」なども”管理”とよぶ。
これを自分から管理会社に依頼する場合のほうが多いと思うから、その「管理費」も別でかかってくる。
こっちの「管理費」は、どのような投資でもだいたい必要だ。（月額で、家賃の3%~5%くらい）
そんなこんなで、そもそもワンルームや1Kの家賃なんてそんなに高くないのに、
毎月2万とか3万の固定支出が確定してしまうのです。
それがツライ。
3.信用を毀損する
さらにトリプルパンチとなるのは、儲からない物件なのだけれど、多くは「融資を引いて買う」ことになる、ということ。
それは、今はいいかもしれませんが、真綿で首を絞める行為です。
なぜかというと、「一人のサラリーマンが融資で借りられるお金の上限」というものは、ある程度で上限のキャップがかかるからですね。
だいたい年収の10倍とか、1億円、という水準になります。
借金するまでは別に問題ないことが多いですが（住宅ローンやカーローンに同じ）、
このように「事業投資」をして、そのわりに儲かっていないとなると、事業主としての「信用」が低くなります。
それを業界用語で「信用を毀損する」といいます。
次、借りにくくなるんですね。
つまり、区分マンション投資をするということは、少しずつ、「別の物件を買うチャンスを失っている」ということにもなります。
すでにもっている場合は
すでに「信用を毀損している」状態です。
本来借りられるお金に対して、すでに借金の割合が多いという可能性があります。
そのため、一棟アパートとか一棟マンションへの投資に、かじを切ることは簡単ではない、という状態です。
またあるいは、将来”自分のための”住宅ローンなどがつきにくくなってしまう可能性もあります。
そうなってしまう前に、売ることを考えていくほうがいいと思います。
幸いなことに、2023年現在、大都会の不動産市況は加熱している。
そのため、場合によっては高値で売れることもあります。
例えば、投資用では難しくても、
お一人様で「普通に一生ここに家を買って住むことを決めた」というパターンもありえるぞ。
（※業界では、これを「投資」と区別するために「実需」といいます）
（売却を検討している際は、一度当社にご相談ください。）
そしてもちろん、ここの「良い、悪い」の判断は、「投資スタイル」によります。
なので「会社の仕事は好きで、会社で定年まで働くのは当たり前」という価値観でおられる場合は、
まあ別に区分マンションでも問題ない、という考え方もできます。
区分マンション＝悪ではない
ここまでに見てきた通り、区分マンション投資が儲からない理由。
それは「利回り」が低かったり、
またあるいは「維持費」が高いせいです。
であれば、利回りが高かったり、維持費が安ければ、別にいいって事になります。
ワタシも実は、280万円で購入して高利回りの、維持費は月6000円と激安な区分をもっています！
これなら実は、普通にキャッシュフローが出ます。
このケースについては、別の記事で語っていきます。
今回はここまで。
